最近，香港的李嘉诚，正在大湾区甩卖4个盘，分别在东莞、惠州、广州、中山。
达叔团队研究了一下，这些产品，都是为香港人设计的。
惠州的是刚需盘，最低40万就能上车，单价7-8千/平；
东莞，中山，广州的房子，大部分是郊区的小别墅，单价在2万/平左右。
李嘉诚作为老一代港资开发商，打法保守，但活的时间最长，撤退的也最及时。
所以，目前是开发商里，最成功的一个人。
他的楼盘主要有两个特点。
A，开发周期很长。
很多土地是20年前拿的，之后慢慢开发，每一次开盘，价格都要翻好几倍。
例如2001年，李嘉诚在北京拿地，楼面价只有1750元/平。
2005年第一次开盘，单价9000元/平；
2011年第二次开盘，单价2.9万/平。
2024年的开盘价，大概在8万/平左右。
比最初翻了50倍，吃尽时代红利。
B，大湾区的项目，紧紧围绕香港做文章。
首先，香港房价非常变态，常年保持全球领先。
市中心20万/平，郊区也要10万/平，生活压力大。
很多香港年轻人，面对这么高的房价，只能望而止步。
而李嘉诚这4个楼盘，则提供了很好的替代品。
同样的价格，在香港只能买厕所，在这里能买一套大三房。
达叔团队写过文章，提到了香港的发展模式。
娃哈哈宗馥莉在香港买房，赚钱了么？香港、新加坡、东大模式对比
一句话概括：
香港经济，和地产利益集团深度绑定。
香港北部的新界，有大片的农村和田地，常年没有得到开发。
那边的面积，能住几百万人，再造一个香港都绰绰有余。
但是，香港附近存量房的利益相关者，就会利用各种渠道反对。
反对的理由是什么？
环保。
嘴上都是环保主义，心里都是地产利益。
香港操盘手想要填海造陆，为年轻人多盖房子，这批人立马就跳出来，说你破坏环境。
对有产者来说，这样的行为能够促进房价上涨，他们肯定开心。
但对无产者来说，这批人就像吸血的小鬼。
但是，一旦无产者买房，变成有产者后，态度立马就会变化。
这就是地产最大的威力。
能够裹挟越来越多的人，从而保持自我增殖性。
赵燕菁说过，房价背后的唯一价值，是公共产品的外溢。
高房价是进城税，是使用公共产品的门票。
面对高房价，民众也有几个反抗手段。
A，不买房、不结婚、不生孩子，直接躺平。
B，去房价更低的区域生活。
香港现在就有这样的趋势。
很多人觉得香港房子小，都是鸽子笼，住的不舒服。
于是抬抬屁股跑到大湾区，花10%的钱，就能住上更好的房子。
再加上房子是李嘉诚开发的，有品质保障，也很为北上的港人着想。
位置都选择交通线路上，能够快速达到香港。
目前，北上港人主要分两部分。
一是老年人。
不需要香港的商业、就业、教育等资源，只想要更宽敞的居住环境。
二是部分年轻人。
很多人掐指一算，发现香港性房价高，价比低，也跑到了深圳、广州打工生活。
就连留在香港的人，现在也更喜欢去深圳消费，而不再是香港。
因为，深圳量大管饱，还便宜。
同样的东西，深圳至少便宜30-50%。
再加上，香港这几年波动，以前最能消费的一批人，也少了。
很多老牌餐饮店都黄了。
20年前，香港有机会掠夺深圳的城运。
但香港由于自身的问题，错过了窗口期，在大湾区的竞争中逐渐掉队。
现在，都是自己作的。
在2000-2010年期间，香港经济实力吊打深圳，对人才的吸引力全国第一。
2000年，香港GDP大概1.4万亿，深圳只有1600亿。
工资方面，甚至一个月1000-2000块的时候，香港就能轻松破万。
而且，深圳当时还在搞生产，金融和房地产还没发展起来。
香港靠着10倍的经济体量，以及当时巅峰的统战价值，大概率能找东大要到更多发展空间。
如果当时，香港在北部造一个新城，虹吸华南地区上亿人口。
发展到现在，香港人口肯定会破千万，GDP说不定会超过上海，从而成为大湾区龙头。
而深圳，则会沦为陪跑选手，很难发展成今天的样子。
但是，这种大规划、大格局，肯定无法轻松落地。
因为在北部造新城，短期内会造成房价下跌，居民财富受损。
可如果不造新城，则是慢性危机。
因为旁边的深圳和广州，都在拼命抢资源。
等他们金融、贸易、地产发展起来，香港的竞争力一定会下降。
如果香港是新加坡那样的强zf模式，说不定还能挣扎一下。
但可惜，香港是弱zf，强资本模式。
这里面有很强的历史因素。
温铁军曾讲过一个故事：
建国后，东大对外贸易不顺利，大量货物是从香港运出去的。
其中，香港的几位企业家，做出了很大贡献，有一定的历史地位。
至少在目前，香港大资本的统战价值，依然大于年轻人的统战价值。
最后，我们要说4点。
1，未来土地财政，会逐渐过渡到房产税。
有一条经验，大部分土地公有的地方，才能玩土地财政。
大部分土地私有的地方，则会玩财产税。
欧美日韩，几乎全都是财产税模式。
如果东大土地财政走不下去了，一定会出台部分房产税。
2，人口+杠杆=房价。
出台房产税后会发生什么，可以看一下日本。
日本比我们领先一个版本，里面很多事情有参考价值。
1990年，日本房价开始下跌，直到2010年左右，房价才进入上行通道，中间用了20年。
但东大和日本不同，城市化率、杠杆率还有很大空间。
目前东大的城市化率，相当于日本的1960年代。
1990年时，日本大部分人已经进城，杠杆也被拉爆，相当于没有接盘侠了。
但是目前的东大，依然有大量人口，居住在农村和小县城。
所以东大的房地产，至少还有10-30年的红利期。
3，大城市才有房地产。
2010年之后，日本房价开始分化。
东京都市圈的价格，几乎一枝独秀，而很多小城市则不断萎缩。
而且，日本的固定资产税很恶心，让很多小城市的房产，价值直接清零。
固定资产税，每年比例是评估价的1.4%。
看似不高，但里面有几个大坑。
A，地方操盘手的利益所在。
一些小地方人口流出后，房子严重过剩，市场价格缩水。
按理说，房子的评估价应该随行就市。
但是，日本市级以下的操盘手，主要税收就是固定资产税，大概占比43%。
如果评估价调低了，税收就少了。
所以，那边搞土地评估的时候，经常有窗口指导。
操盘手让工作人员，顾全大局。
一顿操作之下，评估价往往会高于市场价。
最后，这些小城市的房子，卖也卖不掉，也不能遗弃。
每年还要缴纳，不合理的固定资产税，房子的物业费、维修基金等。
这直接把很多房子，干成了负资产。
B，甩不掉。
房子的业主去世后，日本没有强行继承的规定。
如果业主没有后代主动继承，产权会快速分散。
最后经常会出现，一套房子有几十个产权人的案例。
而且日本有个规定，如果想要处置房屋，需要全部产权人的同意。
但几十个后代，有可能分布在全球各地，根本没法达成统一意见。
最后只能烂在原地，后代处理不了，政府也不会强行收走。
因为，只有这些房子继续被人持有，地方操盘手才能收税。
具体操作是，操盘手会从几十个后代中，强行指定一个代表，代替原业主交税。
如果不交，据说会找到他的公司，从工资里直接扣。
这叫做亡者征税制度。
所以，在日本买房子要非常小心。
你以为买了个资产，其实是买了个缠人的小鬼。
很多人为了卖掉这些资产，不给孩子添麻烦，倒贴钱也愿意。
未来东大如果出房产税，大概率也会是这个结果。
4，郊区的别墅，涨幅不如市区的大平层。
日本房子简单分为两种，公寓和一户建。
在东京都市圈内部，核心地带房价非常贵，70-80%都是公寓。
而下面的县城，则是55开。
大部分一户建所在的郊区，人口往往是流出的，导致整体涨幅不行。
再加上昂贵的税费，让房屋的持有成本很高。
只有核心地带的房租和房价涨幅，才能覆盖掉成本。
另外，买房不是为了消费，而是为了投资，投资就需要考虑增殖性和接盘侠。
公寓是标品，而别墅更像是非标品，接盘侠的数量完全不一样。
前一阵子，抖音上有个大网红，号称花了8000万，在杭州装修了一套别墅。
把一台兰博基尼，挂在了墙上，装修材料全都是景泰蓝大理石，设计风格很独特。
但一看就知道，装修花8000万，如果想卖掉，打5折都没人接盘。
因为你这是非标品，自己觉得漂亮，别人完全没感觉，自然不愿意出高价。
没人为奇怪的品位额外支付溢价，不会觉得你美，甚至觉得很丑。
消费可以小众，投资一定要大众，要研究清楚接手盘是谁，他们在哪里，愿意支付多少溢价接手。
双融配资-双融配资官网-配资炒股的-股票正规配资官网提示：文章来自网络，不代表本站观点。
- 上一篇：股票配资平台查询网站她通过出演军旅动作剧《狙击生死线》正式进入演艺圈
- 下一篇：没有了
